Bolig - rådgivning for køber, sælger og ejer

Tilstandsrapport - ejerskifteforsikring

Huseftersynsordningen i praksis
Det praktiske forløb ser sådan ud:

   Sælger eller ejendomsmægler bestiller en tilstandsrapport hos en bygningssagkyndig, beskikket af Bygge- og Boligstyrelsen.

   Den bygningssagkyndige registrerer de områder, hvor bygningens tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende bygninger af samme alder. Gennemgangen følger nogle faste regler og omfatter alle rum bl.a. loft, kælder og krybekælder.

   Bestilleren får resultatet som en tilstandsrapport, der er bygget op af en række standardiserede skemaer.

   Sælger kan herefter indhente tilbud på ejerskifteforsikring.

   Køber får tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og detaljeret information om ordningens betydning for køber og sælger.

   Køber kan tegne en ejerskifteforsikring - sælgers tilbud eller ved eget forsikringsselskab. (Ordningen er frivillig, så køber er ikke tvunget til at tegne ejerskifteforsikringen).

   Sælger fritages for sit 20-årige ansvar når køber - inden købsaftalen underskrives - får tilstandsrapporten, det skriftlige tilbud om ejerskifteforsikring samt erklæring fra sælger om at ville betale halvdelen af købers ejerskifteforsikring.

   I sjældne tilfælde vil forsikringsselskabet ikke tilbyde en ejerskifteforsikring på grund af husets stand. Sælger kan alligevel benytte ordningen, når der foreligger et begrundet afslag fra forsikringsselskabet. Køber er på denne måde i særlig grad advaret om husets stand.

   Tilstandsrapporten gælder i 6 måneder.

Et godt redskab til at vurdere huset
Tilstandsrapoorten er et godt redskab til at vurdere huset inden du køber. Bygningsdelene beskrives hver for sig.
Men husk, at bygningens tilstand vurderes i forhold til den typiske tilstand for tilsvarende huse af samme alder. Kun afvigelser fra disse angives i rapporten.
Rapporten udarbejdes ud fra bygningens synlige og tilgængelige dele samt sælgers oplysninger.
Eventulle skader, deres omfang og hvor alvorlige de er beskrives i rapporten. Hver bygningdel får en vurdering med følgende betydnig:
IB: Ingen bemærkninger
K0: Kosmetiske skader
Skader der kan påvirke en købers indtryk af bygningen.
K1: Mindre alvorlige skader
Skader der ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.
K2: Alvorlige skader
Bygningsdelens funktion vil svigte inden for overskuelig tid, men medfører ikke skader på andre bygningsdele.
K3: Kritiske skader
Bygningsdelens funktion vil svigte inden for overskuelig tid, og medføre skader på andre bygningsdele.
UN: Behov for yderligere undersøgelser
Forhold som det ikke er muligt at bedømme uden yderligere undersøgelse, men som bør undersøges.

Rapporten indeholder et afsnit, hvor sælger giver sine oplysninger om bygningens tilstand - fx om ombygninger, om der har været vand i kælderen, sætningsskader eller utæt tag.

Ikke en garanti
Tilstandsrapporten garanterer ikke, at huset er fejlfrit ud over de skader, der nævnes i rapporten.
Huseftersynet omfatter ikke den almindelige vedligeholdelse eller forhold af bagatelagtig karakter, der skyldes normal brug af huset. Den byggesagkyndige undersøger normalt ikke om fx radiatorer, bruserne og kloakken fungerer.
Huseftersynet omfatter ikke installationer, der ikke er en del af bygningen som fx udendørs svømmebassiner, markiser eller hårde hvidevarer.
Huseftersynet er ikke en garanti for, at bygningen opfylder alle lovgivningskrav.

En kritisk rapport kan ikke "glemmes"
En tilstandsrapport kan ikke "glemmes" fordi den er kritisk og sælger ikke er tilfreds med den. Er rapporten lavet skal den lægges frem for køber, selvom sælger får lavet en ny og måske "bedre" rapport.
En landsretsdom af 12.03.2001 har slået fast, at der er tale om svig, hvis en sælger "skjuler" en kritisk rapport.

Adgang til gamle rapporter
På www.hesekretariat.dk er det muligt at finde ud af, om der findes tidligere tilstandsrapporter på en ejendom.
Du søger med ejendommens BBRnr. (kommunekode+BBRnr. i alt 9 cifre) eller rapportløbenummeret (H+6 cifre). Du får kun at vide, om der findes tidligere rapporter på huset, og hvornår de er udfærdiget.
Som reglerne er nu, er det kun en “autoriseret” fagmand d.v.s. en bygningssagkyndig, en ejendomsmægler, en advokat eller husejeren selv, der kan rekvirere selve rapporten. Det der gemmes er den officielle tilstandsrapport uden kommentarer, men med afkrydsninger og K-karakterer.
Prisen for en fotokopi af en rapport er kr. 125 inkl. moms og forsendelse. HE-sekretariatet har adressen Gregersvej, postboks 141, 2630 Tåstrup, telefon 72 20 22 70, fax 72 20 22 72.

Ejerskifteforsikringen
Det er køber, der tegner forsikringen (sælger betaler halvdelen), og den skal tegnes inden køber overtager eller har rådighed over ejendommen. Den dækker skader, som var tilstede ved overtagelsen, men først opdages efter, at handelen er afsluttet. D.v.s. skader som ikke er nævnt i tilstandsrapporten, og som sælger ikke har oplyst om - dog med de undtagelser, der kan være nævnt i forsikringsbetingelserne.
Ejerskifteforsikringen dækker kun skader, der er opstået før, men opdages efter overtagelsen.
Ejerskifteforsikringen dækker ikke:
- skader nævnt i tilstandsrapporten
- skader køber er gjort opmærksom på før handelen blev indgået
- småskader, idet forsikringen som regel har en selvrisiko på mellem 5.000 og 25.000 kr.
- almindeligt slid og ælde
For et almindeligt enfamilieshus udgør forsikringspræmien for 5 år mellem 7.000 - 15.000 kr.

Detaljerede regler
Huseftersynsordningen findes i lov nr. 391 af 14.06.1995 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og bekendtgørelse nr. 542 af 30.06.1999 om Huseftersynsordningen.

< ml> "+(navigator.javaEnabled()?"Yes":"No"); } document.write(''); document.write('

'); document.write(''); } wtl_Tag4_5218(); //-->